GARANTIAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO:

SEMPRE É VANTAGEM PARA O LOCADOR?


Nos contratos de locação, é facultado ao locador exigir uma das modalidades de garantia previstas nos art. 37 da lei do inquilinato, visando à proteção e acautelamento de uma obrigação pré-constituída, cuja finalidade é a proteção do contrato no caso de inadimplemento do locador.

A Lei 8.245/1991 especifica no seu art. 37, as formas de garantias que podem ser utilizadas: caução; fiança; seguro de fiança locatícia; cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A constituição de um fiador, ainda é a opção mais procurada pelos locadores e imobiliárias, uma vez que a incumbência de fornecer a fiança fica a cargo do locatário, consequentemente ficando o fiador na obrigação de garantir o cumprimento da obrigação principal caso o locatario não a cumpra.


Para Professora Nadir Silveira Dias, é a preferida dos locadores ou por seus representantes, e as administradoras de imóveis, na medida em que calcada em comprovação de renda por parte do fiador e na comprovação de uma ou duas propriedades livres e desembaraçadas de quaisquer ônus, legais ou convencionais, o que garante, sobremaneira, o valor da locação[1]

Fato é que, se direcionarmos o foco na Lei do inquilinato de modo mais objetivo, poderemos observar o com oportuno seria para o locador desprezar o instituto da garantia, de forma a proceder à desocupação do seu imóvel em caso de inadimplência, pela força do despejo, através de liminar judicial.

É preciso fazer um contrapeso nas possíveis vantagens e desvantagens com relação à exigência da garantia na celebração dos contratos de locação.

Inicialmente, a redação do art. 59, IX da Lei 8.245/91 possibilita de concessão de liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, em virtude do descumprimento contratual do locador quanto as suas obrigações referente aos alugueis.

Observa-se que, a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, garante ao locador, reaver seu imóvel independentemente de motivo, e o mais importante “inaudita altera pars”.

Para isso, incube ao locador o ônus de prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel como forma de reparação ao locatário no caso de algum prejuízo contratual.

Lembramos que nos casos de locação com opção de garantia, o juiz somente iria conceder liminar para desocupação do imóvel com o fundamento da falta de pagamento de alugueis, depois de esgotar todas as tentativas de liquidação, por parte dos recursos financeiro da garantia.

Destaca-se também como vantagem para o locador na celebração de contrato de locação sem garantia, quando surge para o locador a possibilidade de exigir que o locatário faça o pagamento do aluguel e encargos até o 6º dia útil do mês vincendo, ou seja, em data anterior ao uso do imóvel, o que possibilitaria em caso de inadimplência do pagamento dos alugueis a concessão de liminar em ação de despejo.  

Por certo, também existem desvantagens nos contratos sem garantia, e que necessitam serem avaliadas pelo locador, como forma de garantir a sua tranquilidade quanto à locação do imóvel e que não venha lhe causar prejuízos no futuro.


É fato, que na prática, a Justiça brasileira é lenta, além é claro, do custo para a propositura da ação de despejo. Sem contar que haveria uma espera muito grande nos tramites judicial até a decisão final do juiz, o que de certa forma em virtude desta morosidade, continuaria a acarretar grandes prejuízos ao locador.


 


Portanto cabe ao locador uma avaliação real da garantia oferecida no momento de celebrar o seu contrato de locação, visto que, conforme posicionamento dos nossos tribunais a concessão de liminar nas Ações de Despejos, somente irão ser acatadas se estiverem desprovidas de qualquer garantia.


 


Dr. Ubirajara Brum de Castro – OAB/MG 162.462

É advogado da Gomes e Borges Advocacia Especializada.

Especialista em Direito Imobiliário e Locação Comercial.

Pós-graduando em Direito Processual Civil.

ubirajara@gomeseborgesadvogados.com



[1]  DIAS, Nadir Silveira. Garantias Locatícias de Imóveis Urbanos.Ajuris: Revista da Associação dos Juízes do Rio Grande do Sul. Porto Alegre, 1999.v.76, p.191.